La clase media, entre parar la olla o un techo propio

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La Administración Macri capitalizó el éxito del crédito hipotecario UVA como imán del voto de clase media que obtuvo en la elección de medio término de 2017. De ahí que repita la apelación, pero como hay una inflación mayor a la de entonces, establece un correctivo al mecanismo indexatorio de las cuotas, e imagina uno análogo para los alquileres, que incorpora una porción de la variación salarial al IPC. Para los deudores que ya entraron en financiación hipotecaria con cláusula UVA, según una hipótesis ensayada por la publicación especializada Reporte Inmobiliario, si con este proceso recesivo-inflacionario resignaran hasta un 50% del salario (comparado con el IPC), la proporción de los ingresos destinada a la mensualidad crecería del 25% actual al 29,2%. O en el peor de los casos, si la remuneración se mantuviera quieta frente a un 40% del indicador de precios, en un año le absorbería el 35% de esa entrada, con lo cual complicaría pero no se tornaría impagable. Claro que no sería éste el único sacrificio que recae sobre los sueldos. La Universidad Nacional de Avellaneda (Undav) evaluó que nada más que el peso de los principales servicios públicos (energía eléctrica, gas de red y agua potable) acumuló en los últimos 3 años un incremento de 17,2 puntos porcentuales en relación al salario mínimo. En ese lapso, las facturas cuadruplicaron su participación en los ingresos de la clase media.

En la economía del 1 x 1, la recomendación presidencial a los ciudadanos de ajustarse para llegar a fin de mes suena cuanto menos a obviedad, aunque entre la inflación de entrecasa (no la de los índices) y las dificultades laborales complican cada vez más ese objetivo vital.

El paquete de medidas de acceso a la vivienda, lanzado la semana pasada por el gobierno para una clase media empobrecida, pero aún mayoritaria, plantea múltiples interrogantes acerca, primero que nada, sobre cómo hacer para aprovecharlo si ya la plata no alcanza.

La catarata de aumentos que aterriza sobre los hogares en octubre pega de lleno arriba de un sobrecargado poder adquisitivo de los ingresos de los que no son ni ricos ni pobres, o sea del 66% de la población argentina, según publicó la versión regional de la revista Forbes.

Incrementos superiores al 10% para movilizarse en transporte público y autos particulares, entre combustibles y peajes (que el IPC pondera en apenas 1,8%), y de arriba del 25% para habitar en 5 millones de viviendas del área metropolitana con cada una de las tarifas de este mes en luz, gas y agua, ABL municipal más inmobiliario provincial, expensas para los que habitan en edificios, sin contar canasta básica de alimentos y limpieza de cada quienes, presionan a una depreciada fuente de entradas.

La devaluación persistente que se desató en mayo no hizo más que potenciar las cuitas que venían desde comienzos del año, cuando la lapicera oficial autorizaba a troche y moche las subas de precios regulados:

-naftas y gasoil 46%;

-tarifas de gas, entre 100% y 230%, con mayor impacto en los usuarios de consumos medio y bajo;

-las de luz acaban de aumentar 25/30%, con lo que arrastra en el año un promedio del 117%.

-colectivos 117%;

-combustibles 12%.

La Universidad Nacional de Avellaneda (Undav), de inocultable inclinación al kirchnerismo, hizo el cálculo que cualquier realidad de campo convalidaría: la carga de los servicios públicos ocupa ahora 23,5% (casi la cuarta parte) de un salario mínimo, cuando al comienzo de la gestión macrista era cercano al 6%.

De modo que, cuanto menos, cuadruplicó la incidencia en el presupuesto de un hogar medio y pasó a la 3ra posición en el ranking de 8 países de la región.

Materializar esta transferencia desde el subsidio que pagaba la Tesorería a la cadena de valor energética a la factura promedio de la gente implicó acumular en 2 años y medio tarifazos del:

-2.057% en gas natural;

-1.491% en energía eléctrica;

-1.000% en agua potable;

-677% en peajes;

-375% en boleto del tren;

-332% en colectivos de corta distancia;

-177% en subtes;

-135% en ABL;

-157% prepagas.

Ninguna alternativa de ingresos, salvo las vinculadas a los mercados (como dólar y Lebacs), equiparan al descomunal salto en el costo de vida que recae en la clase media que no es ahorrista ni califica como pobre, que en algún momento se la preció de ser la más numerosa de la región y hoy está apenas 1 punto por encima de Uruguay y 17 de Paraguay y Panamá, aunque a este paso pronto se habrá de nivelar hacia abajo.

Tampoco la menor emisión monetaria por la disminución del 27% en el peso de los subsidios económicos, según consigna la previsión presupuestaria de 2018, se hará sentir en un afloje de la inflación, ya que estará compensada con creces por la carga de intereses del endeudamiento a pagar.

Si bien el tope fijado por el gobierno de 10 puntos por encima del Coeficiente de Variación Salarial (CVS) que mide la evolución de los salarios representa un alivio para la indexación de las cuotas de los créditos hipotecarios, el retraso relativo que arrastran las remuneraciones de convenio, tanto como las que están fuera de paritarias, no hace demasiado la diferencia para animar al que quiera entrar de cero en una vivienda apelando a excedentes que liberaría el creciente costo de vida actual.

La modificación respecto del régimen anterior implica que si por inflación correspondiera un ajuste de la cuota del 15%, la suba máxima será del 10% y el 5% restante pasará a formar parte del saldo deudor.

Hasta ahora, las normas del Banco Central ofrecían la opción de evitar que la cuota crezca por encima de ese porcentaje sólo ampliando el plazo del préstamo en hasta un 25%.

Cuotas y alquileres

También se encuentra en estado parlamentario el proyecto con un sistema parecido que conjuga IPC y variación salarial para regir la actualización de los alquileres cada 6 meses. Y en materia de contratos, se aumenta de 2 a 3 años el plazo, se regula el pago de comisiones, depósitos y adelantos y se establece que la comisión inmobiliaria la abone solo el propietario.

Sin embargo, el paquete relacionado con la vivienda que anunció el mandatario parece estar más vinculado a reforzar la oferta de inmuebles en el mediano y largo plazo, que al usuario, o sea, al estímulo mediante exenciones impositivas de la inversión de los desarrolladores en la construcción de 60 mil viviendas en 4 años destinadas a la clase media y baja que puedan ser adquiridas mediante créditos Procrear. En vez de cotizar en dólares lo harán en UVA.

Entre los beneficios, que ya están previstos por ley, figuran reducciones en el impuesto a las Ganancias y en el IVA, y además se incorpora el acceso a un crédito intermedio para desarrolladores contra boleto de compraventa y seguros de caución.

Se realizará también una licitación de tierra pública (AABE) para la construcción y uso de recursos del FONAVI (hasta el consenso fiscal de 2017 de libre disposición) como fondo de garantía para otorgar créditos a las pymes constructoras provinciales.

Para el plan ProCreAr Casa propia y Construcción se destinarán $10 mil millones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSeS, lo mismo que se coordinará una línea de cerca de medio millón de préstamos por el Programa Mejor Hogar para mejoramiento, ampliación y refacción.

Se prevén descuentos del 5% al 20% en corralones de todo el país para la compra de materiales y productos para el hogar. Los créditos son de hasta $80.000 para jubilados y beneficiarios de AUH.

El subsidio deja de ser de capital, para pasar a estar en la tasa y en el terreno para la construcción.  Además, se actualizan los montos máximos para subsidio y crédito del ProCreAr Ahorro Joven.

La publicación especializada Reporte Inmobiliario reivindica el funcionamiento del ajuste por UVA pese a la megadevaluación y las supertasas.

Pone como ejemplo que “alguien que haya tomado un crédito por el 80 % del valor de una departamento usado en la ciudad de Buenos Aires hace un año y medio, cuando recién empezaba a cobrar velocidad esta operatoria, comenzó pagando una cuota un 16 % inferior al alquiler y aún hoy con la actualización correspondiente continúa pagando un 11 % menos que el valor locativo del inmueble. Por otro parte licuó su pasivo con relación al valor del activo, mientras que un año atrás se endeudó por el 80 % del valor del inmueble, hoy 18 meses después, su deuda actualizada por UVA se redujo al 42 % del precio de la propiedad”.

Señala el medio dirigido por José Rozados que, según el informe del sistema financiero publicado por el BCRA la semana pasada, a septiembre último, sólo el 0,11 % del total de créditos otorgados se encuentran en una situación irregular.

De todos modos, juzga válida la intención oficial de tratar de llevar tranquilidad a los deudores hipotecarios incorporando una nueva fórmula para mitigar el aumento de la cuota en el caso que exceda en un 10 % a la que correspondería llevarla de haberlo hecho por salarios, pero pregunta “si no se estaría dando una señal que genera desconfianza sobre el funcionamiento de un sistema de créditos que en la realidad y por cuestiones objetivas demuestra que está respondiendo más que aceptablemente frente a un contexto de crisis”.

Además, si combinando ambas cuestiones, alquileres y créditos, y con el fin de tratar de converger hacia una unidad de cuenta que pueda mantener en términos reales los valores en el tiempo frente a la depreciación del peso por inflación, “también cabría preguntarse si no sería conveniente adoptar la UVA como mecanismo para pactar valores locativos sin tener que recurrir a ningún otro índice exclusivo para utilizar en el caso de alquileres como el promedio del IPC y el CVS propuesto en el proyecto de Ley de Alquileres”.
URG24 JM

 

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